Nueva Ley de Vivienda
El pasado 26 de octubre el Congreso aprobó la Ley de Vivienda y el anteproyecto de ley ya está en marcha. Esta nueva ley de vivienda cuenta como principales novedades con los controles a los precios, castigos fiscales a los pisos vacíos y por último la vivienda asequible incentivada.
CONTROLES DE ALQUILER
Afectarán solo a aquellos propietarios que sean empresas y tengan más de diez viviendas. Se verán afectados por los límites de precios. Estos límites no se implantarán en todo el territorio, sino en zonas calificadas como tensionadas. Las comunidades serán las que solicitarán al Gobierno esa denominación de zona tensionada, una calificación que se extenderá durante tres años prorrogables.
Serán en estas zonas tensionadas donde los propietarios establecidos como personas jurídicas que tengan más de diez viviendas, tendrán que cobrar como alquiler un precio máximo que vendrá determinado por un índice que se elaborará en el futuro. En algunos casos tendrán que bajar los alquileres, mientras que en otros no podrán subirlos.
El resto de propietarios podrán subir los precios en zonas tensionadas siempre y cuando cumplan una serie de condicionantes.: El Gobierno exige que el propietario haya realizado reformas, mejoras relacionadas con la eficiencia energética en la vivienda , o firme un nuevo contrato de diez años con los nuevos inquilinos. En estos casos podrán subir el alquiler, aunque solo un máximo de un 10% respecto al anterior contrato.
En el resto del territorio, es decir, en aquellas zonas que no estén tensionadas, los caseros podrán fijar libremente los precios del alquiler con sus inquilinos.
Los contratos que se localicen dentro de zonas tensionadas se renovarán automáticamente cuando lleguen a su fin. Tanto los de pequeños propietarios como los de fondos y bancos. La prórroga extraordinaria será de tres años adicionales y el inquilino durante este periodo seguirá pagando lo mismo de alquiler, siempre y cuando no se den alguna de las circunstancias (reformas o contratos de diez años) antes descritas.
¿Cómo se determinará que una zona está tensionada?
El Gobierno solicitará a las comunidades dos requisitos. Para empezar, en estas localizaciones el alquiler medio (o la hipoteca) más los suministros tendrá que ‘comerse’ más del 30% de los ingresos medios por hogar. Además, deberá quedar acreditado que en los últimos cinco años el alquiler ha subido el IPC autonómico más 5 puntos.
Solo las comunidades que así lo quieran solicitarán la categoría de zona tensionada y, por tanto, aplicarán estos controles a los alquileres. Será una medida voluntaria.
No obstante y pese a la reciente aprobación de la ley, ésta no entrará en vigor hasta el año que viene, y cuando lo haga el Gobierno ofrecerá una moratoria de hasta 18 meses a los grandes propietarios. Es decir, los controles de precios no estarán vigentes hasta finales de 2023 o principios de 2024.
PISOS VACIOS
Con esta nueva ley se pretende ayudar a los ayuntamientos que lo deseen a subir el IBI a las viviendas vacías (esta posibilidad ya se contemplaba en la ley reguladora de Haciendas locales pero actualmente es de bastante difícil aplicación por la indefinición de la señalada norma) en la nueva ley se define como “inmueble desocupado” el que “permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a los dos años”. Los recargos solo se aplicarán “a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial”.
De la definición de vivienda vacía se excluyen supuestos de traslado por motivos laborales o de estudios, el cambio de domicilio por cuestiones de salud o emergencia social, las obras y rehabilitaciones y otras circunstancias que imposibiliten residir en la vivienda. También cuando el inmueble está en venta “con un máximo de un año” o en alquiler “con un máximo de seis meses” sin encontrar un comprador o inquilino, siempre que además se ofrezca “en condiciones de mercado”. También se excluyen las segundas residencias pero con un límite: no podrán pasar más de cuatro años de “desocupación continuada”.
Así, por tener una casa vacía el ayuntamiento podrá aumentar el IBI en un 50%. Si la desocupación supera los tres años, el recargo podrá subirse hasta el 100%.
Otra de las novedades es la: VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIAVADA
Como segunda novedad se crea esta figura. La definición incluye a aquellas viviendas en manos privadas a las que la Administración ofrece una serie de beneficios (fiscales, urbanísticos…) a cambio de destinarlas a alquileres reducidos. Estarán dirigidas a colectivos con rentas bajas. Todavía no se conoce el precio que tendrán estos alquileres, ya que eso quedará en manos de las Administraciones.
